Qu’est-ce que le Décret Tertiaire ?
Le Décret Tertiaire, également connu sous le nom de dispositif Éco Énergie Tertiaire, est une mesure réglementaire majeure issue de la loi ELAN, entrée en vigueur le 1er octobre 2019. Issu du décret 2019 771 du 23 juillet 2019, ce dispositif ambitieux s'inscrit dans la stratégie nationale de transition énergétique et représente un tournant décisif pour le secteur immobilier tertiaire français.
Cette réglementation impose aux bâtiments à usage tertiaire d'une superficie supérieure à 1 000 m² de réduire progressivement leur consommation d'énergie finale selon un calendrier précis et des objectifs chiffrés.
Ces objectifs de réduction peuvent être atteints selon deux méthodes distinctes :
1) Méthode en valeur relative Crelat :
Les réductions sont calculées par rapport à une année de référence choisie par l'assujetti entre 2010 et 2019. Cette méthode permet de valoriser les efforts déjà réalisés avant l'entrée en vigueur du décret.
2) Méthode en valeur absolue Cabs :
Les consommations doivent atteindre des seuils prédéfinis par type d'activité, fixés par arrêté ministériel. Cette approche tient compte des spécificités de chaque secteur d'activité tertiaire.
Arrêté valeur absolue I (bureaux - Services Publics, Logistique, Enseignements primaire/secondaire)
Arrêté valeur absolue II (Petite enfance, Logistique de froid négatif, stockage de 1 à 8°C)
Arrêté valeur absolue III (Hôtellerie, Restauration, Résidences de tourisme ou clubs de vacances, Centres d’exploitation informatique)
Arrêté valeur absolue IV (blanchisseries industrielles, logistique à température ambiante, centres hospitaliers, établissements médico-sociaux, établissements sportifs, parcs de stationnement et établissements de justice)
Arrêté valeur absolue V (transports, audiovisuel, culture et spectacles, vente et services de véhicules, loisirs, laboratoires non médicaux, hôtellerie de plein air, imprimerie, enseignement, accueil petite enfance, santé et tribunaux)
Arrêté valeur absolue VI (Commerces, cinémas, banques, services funéraires, DROM, etc.)
👉 Comment choisir ?
Au moment de déclarer sur OPERAT (gérée par l’ADEME), vous pouvez tester les deux méthodes.
Le décret prévoit que l’une ou l’autre peut être retenue : c’est la plus favorable pour l’assujetti.
En pratique :
Si votre bâtiment est ancien/peu performant → méthode relative (Crelat) est souvent plus réaliste.
Si votre bâtiment est récent ou déjà optimisé → méthode absolue (Cabs) est plus avantageuse.
Quels secteurs ?
Le périmètre d'application est vaste et concerne presque tous les types de bâtiments tertiaires :
■ Toutes les branches du secteur tertiaire : bureaux, services publics, enseignement, médico-social, justice, commerces, hôtellerie, restauration, résidences de tourisme et loisirs, équipements sportifs, de culture et de spectacles, entrepôts, aéroports, gares ferroviaires, routières, maritimes ou fluviales, salles et centres d’exploitation informatique, stationnement, blanchisseries, imprimeries et reprographies, etc.
■ Toutes les constructions existantes et neuves, dont les bâtiments ont une surface d’activité tertiaire (ou un cumul de surfaces) égale ou supérieure à 1 000 m² sont concernées.
■ Quelques rares exceptions concernent les constructions provisoires (permis de construire précaires), les lieux de culte, les activités à usage opérationnel à des fins de défense, de sécurité civile ou de sûreté intérieure du territoire
Obligations et opportunités pour les gestionnaires
Déclarations obligatoires
Les assujettis doivent déclarer chaque année avant le 30 septembre leurs consommations énergétiques sur la plateforme OPERAT.
2022 : Première échéance - déclaration des données de référence et des consommations 2020-2021
2023 : Déclaration des consommations 2022
2025 : Intensification des contrôles et application du décret BACS (systèmes d'automatisation et de contrôle des bâtiments)
Sanctions prévues
Le non-respect des obligations peut entraîner :
Une mise en demeure par l'administration
Des sanctions financières pouvant atteindre 1 500€ pour les personnes physiques et 7 500€ pour les personnes morales
La procédure de "name & shame" avec publication de la liste des contrevenants
Les bénéfices au-delà de la conformité réglementaire
Économies financières
La réduction des consommations énergétiques entraîne une diminution significative des factures d'énergie, particulièrement pertinente dans un contexte de hausse des prix. Les investissements réalisés peuvent générer des retours sur investissement attractifs à moyen terme.
Valorisation patrimoniale
Les bâtiments performants sur le plan énergétique bénéficient d'une meilleure valorisation sur le marché immobilier. Ils attirent davantage les locataires et investisseurs, sensibles aux critères ESG (Environnementaux, Sociaux et de Gouvernance).
Impact environnemental
Au-delà de l'aspect réglementaire, cette démarche permet de contribuer concrètement à la lutte contre le changement climatique en réduisant l'empreinte carbone de votre patrimoine immobilier.